Comme nous l'avions déjà signalé auparavant le marché de l'immobilier toulousain est devenu extrêmement attentiste depuis plus d'un semestre. En analysant de près les transactions et le comportement des acquéreurs et propriétaires vendeurs on s'aperçoit que les premiers préfèrent attendre quelques mois et repousser leur désir d'achat dans la pierre ou la brique toulousaine pour voir l'évolution des prix et les seconds ne veulent pas brader leurs biens.

Les propriétaires désireux de vendre préfèrent désormais retirer leurs maisons ou appartements de la vente plutôt que de baisser les prix s'il ne sont pas pressés de vendre pour racheter. En effet sur ce marché du haut de gamme les propriétaires n'ont souvent pas besoin du fruit de la vente de leurs biens pour vivre déjà confortablement.

De l'autre côté, les acquéreurs sont dans l'attentisme, motivé bien entendu par une vision optimiste d'un effondrement des prix du marché immobilier à Toulouse. Or la plupart des professionnels s'accordent à dire que les prix ne baisseront plus. En effet la croissance démographique de Toulouse ne se dément pas et la demande est toujours importante relativement à l'offre.

Les professionnels de l'immobilier des quartiers de standing à Toulouse ont eu une bouffée d'oxygène grâce au levier fiscal de la loi Scellier, proposée depuis le début de l'année et permet de compenser la baisse du volume des transaction.

La tendance de ce premier trimestre de 2009 se confirme, les Français attendent aujourd'hui avant de signer. Le nombre de transactions dans l'ancien semble catastrophique, moins de 20 % en 2008 et c'est pire pour le premier trimestre de 2009. Les acquéreurs ont gelé leurs achats immobiliers [...]

Par contre le marché du neuf semble repartir tout doucement avec entre autres les différents mesures proposées par le gouvernement Fillon 3 en ce début d'année dont notamment le doublement du prêt à taux zéro et la loi Scellier sur laquelle nous reviendrons prochainement dans un autre article sur la défiscalisation immobilière à Toulouse.

Avoir des informations généralistes sur l'immobilier national est toujours intéressant mais j'ai pensé à interviewer certaines agences immobilières toulousaines pour leur demander leur avis et leur sentiment sur la sortie de crise qui les touche de plein fouet. Vous en pensez quoi ?

Village typique situé à l'ouest, Aussonne jouit de privilèges très intéressants, notamment d'être à l'écart des grands axes de circulation tout en étant facilement accessible dans l'agglomération toulousaine grâce au fil d'Ariane. Composé d'un peu plus de 1300 ha dont 45 boisés, la commune d'Aussonne propose un cadre bucolique tout en étant relativement proche de l'activité aéronautique qui fait vivre beaucoup de toulousains et toulousaines.

Cette commune est de plus en plus ciblée par les néo toulousains car son développement harmonieux a su préserver l'art de vivre villageois malgré la pression exercée par une métropole en pleine expansion. La municipalité a donc en tête une volonté affirmée de préserver l'essor de sa commune à tout voir pour garder une certaine cohérence dans son développement.

L'équipe municipale prône l'installation d'un habitat diversifié, source de mixité sociale. Aussonne possède tout l'équipement nécessaire et indispensable à l'accueil des familles avec école maternelle, primaire et collège. Les lycéens peuvent se rendre facilement à l'établissement de Blagnac par transport scolaire.

 

Quels sont les enjeux de l’immobilier écologique ? Pourquoi peut-on parler d’une révolution ? Qu’ont à craindre les propriétaires actuels de la déferlante verte ?

Le contexte de la maison écologique

Replaçons-nous dans le contexte : que ce soit au niveau mondial, européen, national, régional, départemental et même à l’échelle des communes, des règlementations se mettent peu à peu en place pour réduire les gaz à effets de serre. Le tout est soutenu par une opinion publique et médiatique extrêmement favorable au développement durable.

Quel rapport avec l’immobilier ? C’est simple : l’immobilier est le 2ème émetteur de gaz à effets de serre en France, et le premier consommateur d’énergie. C’est un véritable gouffre énergétique, et c’est le chantier le plus "facile" à traiter, puisqu’il n’implique pas de révolution technologique comme c’est le cas pour le transport (nouveaux moteurs à inventer, carburants à mettre à disposition des gens, etc). Par conséquent, c’est le secteur qui subit le plus d’évolutions en ce moment en France.

La cible de toutes les améliorations

D’un point de vue concret, de plus en plus d’obligations de résultat en matière de performance énergétique des logements se mettent en place. Par exemple, en 2012, tous les logements neufs devront impérativement consommer moins de 50 kWh/m²/an, contre près de 250 kWh/m²/an pour le parc immobilier actuel. En 2020, tous les bâtiments neufs devront s’autosuffire en énergie.

La question qui se pose donc est la suivante : comment les logements actuels, taxés d’"épaves thermiques" et consommant plusieurs milliers d’euros par an de chauffage pourront rivaliser avec ces futurs logements qui coûteront en chauffage autant qu’un abonnement internet ?

Construire écologique aujourd’hui : le choix logique

Ainsi, le primo accédant qui désire construire une maison à l’heure actuelle, peut choisir de construire un bien respectant tout juste la réglementation thermique en vigueur (RT 2005) ou de viser la basse consommation, voire la maison passive.

Il est évident que c’est le second choix qui est le plus raisonnable.

Face à un parc immobilier vieillissant, le logement écologique sera concurrencé souvent par des épaves thermiques qui, bien sûr, se loueront beaucoup moins bien lorsque le prix du chauffage aura été multiplié par trois.

D’autre part, en cas de revente le propriétaire sera bien entendu assuré d’une concurrence inopérante de la part des anciens logements ! Se mettre au vert au plus vite est donc un facteur d’enrichissement durable pour soi et pour la planète !

Que faire si l’on a déjà un logement ?

Tout n’est pas perdu, il est toujours temps de penser à la rénovation thermique des logements, en profitant notamment de l’eco ptz (éco prêt à taux zéro).

Réduire ses impôts tout en devenant propriétaire, c'est ce que proposent les différents dispositifs fiscaux relatifs à l'investissement à la location. en matière de défiscalisation immobilière Qu'il soit sous forme de réduction d'impôt ou d'amortissement les différents avantages sont non seulement rentables mais également nombreux. La pierre reste toujours une valeur sûre et les locataires ne manquent pas, surtout à Toulouse qui connaît une démographie toujours positive. Entre la loi de Robien recentré, le dispositif Boorlo, la loi Scellier ou bien encore la location en meublé, nous aborderons dans les prochains billets ces différents dispositifs fiscaux.

Le home staging s'appuie essentiellement sur cinq dogmes : dépersonnaliser, désencombrer, harmoniser, miser sur la propreté et enfin disposer le mobilier de façon efficace. Les professionnels de l'immobilier sont catégoriques, une décoration ou un style trop marqués peuvent représenter un handicap important pour la vente d'un bien.

Ces professionnels du relooking commencent toujours par un diagnostic avec un oeil extérieur débarrassé de toute considération affective sur les objets de votre quotidien. Le home stager saura vous proposer des solutions adaptées à votre maison ou appartement ainsi qu'à votre budget. Ce dernier s'élève en moyenne à moins de 2 % du prix de vente et ce pas uniquement à Toulouse puisque c'est une moyenne nationale.

Il ne faut pas confondre le home staging avec de la simple décoration. Même si la base du métier est de la même le décorateur aura plus tendance à personnaliser l'habitation alors que le home stager fort à l'inverse en mettant en place une ambiance est une organisation qui permettra aux visiteurs de se sentir rapidement à l'aise et « déjà dans les murs ».

Ainsi il ne faut pas se laisser impressionner dans les prétentions des vendeurs, surtout ceux qui ne passent pas par des agences immobilières, concernant le prix qu'ils avancent. Peu informés parfois des prix pratiqués sur le marché de l'immobilier dans leur ville, Toulouse ne faisant pas exception, beaucoup s'accrochent à un prix supérieur à celui du marché et n'hésitent pas à proposer les mêmes prix que ceux qui étaient en vigueur il y a un an. C'est au potentiel des acquéreurs de négocier pour faire baisser le prix à ce qu'il devrait être. À Toulouse comme dans la plupart des grandes villes en France, la dépréciation de la pierre et la chute du nombre de transactions ont inversé le rapport de forces entre acquéreurs et acheteurs. Les experts s'accordent à dire que pour la première fois depuis 10 ans, ce sont les acheteurs ont pris le pouvoir sur les vendeurs. Tout est donc bon pour obtenir une réduction.

Autre astuce fournie par la plupart des agents immobiliers, si après quatre ou cinq mois après la mise en vente d'un logement n'a pas trouvé preneur c'est que son prix supérieur à celui du marché visiblement. Il est donc temps de proposer des offres inférieures aux prétentions des vendeurs. Il est donc intéressant de repérer les biens proposés par une poignée d'agences immobilières dans le quartier toulousain qui vous attire le plus et vous renseignez depuis combien de temps ils sont au catalogue des agences immobilières.

Lors des visites des différents biens si ces derniers sont vides, il est fortement probable que le vendeur souhaite vendre pour raisons de divorce, de succession, ou bien encore de mutation professionnelle. Dans ces cas, vous pouvez tout à fait penser que ce dernier souhaite vendre relativement rapidement. Il n'est pas rare dans ce genre de cas de négocier à la baisse de 10 à 15 %.

Autre possibilité de négociations sur le prix, faire baisser la commission des agents immobiliers. En ces temps très difficiles pour leur secteur d'activité il est loin d'être impossible de faire baisser les commissions des agences. Ces derniers ne rechignent plus à baisser leurs commissions car le nombre de transactions s'est considérablement réduit depuis plusieurs mois. Ainsi le magazine conseille de faire baisser les taux de commission si ces derniers sont supérieurs à 7% pour une petite surface ou 4% pour un bien familial. Il ne serait en fait pas rare d'alléger la facture de prêt de 30 %.

Nous allons voir dans la suite de ce billet du blog immo Toulouse les caractéristiques financières du prêt à taux zéro, ainsi que les opérations qui peuvent être financées par ce prêt.

Quelles sont les caractéristiques financières du prêt à taux zéro?
Le mandat du prêt convenu est limité par les 2 plafonds suivants.

Pour les opérations servant à régler l'obtention d'un local ancien:
-20 % du montant de l'opération.
-50 % du ou des autres prêts d'une periode supérieure à deux ans finançant la même opération.
Pour les actions servant à payer l'obtention ou l'édifice de logements neufs à Toulouse :
-30 % du prix de l'opération pour les prêts émis du 15 janvier au 31 décembre de 2009.
-100 % du ou des autres prêts d'une période supérieure à deux ans finançant l'opération.

Le montant de l'opération retenue est lui-même plafonné en fonction du nombre de individus destinées à habiter le local, de la lieu géographique A, B où C et de l'ancienneté de habitation.

Quelles opérations peuvent être financées par ce prêt?
Le prêt à taux zéro peut être accordé pour financer les travaux suivantes:
-la construction de logements, accompagnée, de l'obtention de possibilités de construire ou de terrains destinés à la édifice de ce habitation.
-L'obtention de logements en vue de sa première occupation.
-L'arrangement à usage de logements de locaux non destinés au logement.
-L'obtention de logements obtenu dans le encadrement d'un acte de location accession quand l'emprunteur est le premier habitant au jour de levée d'options.
Les logements qui n'entrent pas dans ces catégories sont qualifiés de logements anciens au sein de la codification qui nous intéresse ici.

Un aperçu pour l'obtention de logements neufs en zone C (communes de moins de 50 000 habitants), le montant maximum accepté si deux individus occupent le local est de 30 900 €.

L' ensemble des acteurs paraît confirmer que le marché va beaucoup mieux.

Tout était quasiment stoppée entre septembre et décembre 2008 en raison du tsunami  financier et de la crise économique.

Depuis le 15 janvier, tout le monde observe une reprise d'activité.

Les indicateurs sont : la confiance, les mesures gouvernementales en faveur du logement avec notamment le dispositif Scellier pour les investisseurs, les taux de crédit à la baisse et l'ajustement des prix. Le marché est reparti.

Les prix étaient devenus inaccessibles et les lois fiscales en fin de cycle étant inadaptée. Il était vital de les mettre au goût du jour afin de redonner un coup de fouet au marché.

Concernant les crédits (consultez l'article sur le prêt à taux zéro), les conditions d'octroi sans plus souple aujourd'hui de la part des établissements financiers et des banques, ce qui améliore considérablement les possibilités d'acquisition pour les primo accédant. Si l'on l'on ajoute la TVA à 5,5 %, qui a  un véritable effet sur cette clientèle, le prêt à taux zéro doublé et les autres dispositifs en vigueur, tout ceci est très positif. C'est ce que semble confirmer cette vidéo.

Source : Diago info